[摘要]16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行。

监管连下“猛药”，国内市场开年不利。

节后首个交易日，央行继续上调资金利率。周五（2月3日），央行公开市场逆回购利率上调10个基点，同时央行上调SLF品种利率10-35个基点不等。机构分析从MLF利率上调到公开市场利率上调，加息周期已经开始，下一步将是存贷款基准利率上调。

此外，自2017年2月3日起，调整常备借贷便利利率，调整后隔夜、七天、1个月利率分别为3.10%、3.35%和3.7%。1月份对金融机构开展常备借贷便利操作共876.75亿元，其中隔夜82.65亿元、七天455.60亿元、1个月338.50亿元，利率分别为2.75%、3.25%、3.6%。1月末常备借贷便利余额为345.10亿元。

上周二（1月24日），央行提高1年期MLF利率10个基点至3.1%，6个月MLF利率上调10基点至2.95%。这是2014年以来央行首次上调政策利率水平。

截至周五，央行已连续五个交易日净回笼，累计净回笼3800亿元。此外央行对7天、14天和28天逆回购需求进行询量。

 

 

受利率上调影响，周五市场均表现一般。股市方面，上证综指未能迎来开门红，收盘跌0.6%报3140.17点，击穿5日均线；债市方面，银行间现券收益率持续上行。10年国债活跃券160023收益率上行7.17bp至3.415%，10年国开债活跃券160213收益率上行12.55bp至4.08%；商品市场方面，黑色系集体暴跌，贵金属双双走高，有色金属多数低迷，化工品涨跌互现，农产品油脂类齐跌。

央行“加息”的四大理由

综合各大机构观点看，央行变相加息主要基于以下四大理由：

第一，适应基本面变化。自去年8月以来，中国经济呈现缓中趋稳、稳中向好的态势经济运行中积极因素增多，市场对经济探底的担忧逐渐缓解。与此同时，受到海外再通胀预期及国内供给端改革、环保治理等因素影响，上游原材料价格出现较明显上涨，工业品价格恢复正增长，且上涨较快，带动下游消费品价格也出现一定上行，市场通胀预期重新抬头。根据保持稳健中性的要求，货币政策需根据基本面的变化做出相应调整，在目前阶段就是适度向收紧方向调整。

第二，推动金融去杠杆。过去几年，一些城商行、农商行等中小银行通过发行同业存单等进行主动负债扩张，放大资产负债表规模，意图实现对大行的“弯道超车”。而在各类资产收益率下滑的背景下，负债成本压力和盈利目标压力又驱动金融机构不断通过加杠杆、加久期、加风险等方式扩大收益，由此造成金融机构加杠杆和期限错配的风险不断积累。

而经济调整加大了金融风险暴露的可能性，自去年以来，监管机构不断出台政策，防控风险、推动金融去杠杆的意图明确。在2016年中央经济工作会议上，对防风险的要求更是上升到了更重要的地位。以此来看，央行通过适当调整市场利率，促使金融机构去杠杆也是有可能的。

第三，释放信贷调控的信号。去年底以来，银行机构信贷投放很快，据一些机构调研的信息，年初银行放贷冲动依然很强，1月份信贷投放量甚至可能超过上年同期的天量。抑制信贷过快投放也可能是央行上调MLF操作利率的一项考虑。

第四，稳定内外利差，托底人民币汇率。最近一段时间，央行投放的流动性规模很大，可能对人民币汇率产生一定压力，央行给市场利率适度“加息”，也有助于稳定内外利差，为人民币汇率托底。

 

宽松幻想破灭

九州证券邓海清此前点评MLF利率上调称，迟来的货币市场加息，货币政策拐点明确，新一轮债熊开启。对于未来公开市场操作利率，央行大概率会上调，符合“货币市场隐性加息→MLF利率上调→公开市场操作利率上调”的路径，即逐渐从隐性收紧到显性收紧，这将对债券市场造成长期的压力。

从数据来看，2016年四季度GDP超预期增长6.8%，经济增长下行阶段性下降。另据网易报道，继2016年1月新增信贷刷新纪录后，今年首月信贷投放量备受市场关注。市场推测商业银行1月信贷投放或超去年2.5亿天量，再创新高。

而莫尼塔调研显示，1月信贷投放指数为88%，较上个月的20%大幅上涨，达到一年多来的最高值,预计首月信贷量约为2.8万亿。几乎所有受访银行均表示信贷投放明显扩张，不仅环比较去年12月增加，甚至高于去年同期。

方正宏观任泽平研报表示，在去年12月财政支出、基建大幅下降的背景下，四季度GDP增长率仍然超预期。同时1月可能仍是天量信贷量，央行有时机也有理由进行“加息”。

在此背景下，央行阶段性提高资金利率，已充分亮明态度，即坚决稳步推进防风险、去杠杆进程。

招商证券徐寒飞点评央行公开市场操作称，这是央行货币政策全面逆转的信号，意味着2014年以来的货币宽松结束了。年前大家只是猜测，央行会不会只调长端利率不调短端，现在看来是长端短端一起调了。

加息周期开始？

春节前，央行在投放MLF同时提高资金利率，市场解读央行有意提高资金成本，不仅降息降准无望，甚至推测下一步将面临“加准”。

中信固收明明团队点评央行MLF利率上调称，加息！政策利率近六年以来首次上调，加之考虑到去杠杆仍在路上，美联储渐进加息也是一致预期，债券市场不可避免的进入技术性熊市。

法国外贸银行点评央行公开市场利率上调称，央行已放弃将存款以及贷款基准利率作为货币政策利率工具，提升逆回购利率显示监管当局不希望企业过度加杠杆的信号。央行提高逆回购利率后，预计其他银行间政策工具亦将提升10个基点；但这并不表示货币紧缩周期的开始，虽然资金成本上升但流动性仍属充裕。国内利率抬升将会降低美国利率上升周期下的投资吸引力，帮助缓解中国资本外流速度。

华创证券研报此前分析，节前央行提高MLF利率，主要还是反映了央行金融去杠杆的态度，研报认为央行此举表明加息周期已经开始，具体的路径可能是MLF利率上调到公开市场利率上调，再到存贷款基准利率上调。节前公开市场利率虽然没有跟随MLF利率上调，但公开市场利率的上调只是早晚的问题，节后面临上调的可能性很大，而且此次加息的周期可能会比较漫长，对债市的负面影响将会更 加持久。

国金证券研报称，公开市场操作利率提高符合预期，从去年12月初在宏观年报中首次提出央行可能提高公开市场利率，至今多次在报告中强调央行将上调公开市场操作利率。理由有两个：一是经济弱企稳下，加息是稳汇率的手段；二是通胀上行，要求货币政策适度从紧。此外，金融去杠杆也要求货币政策从紧，特别是如果公开市场操作利率一成不变，会助长金融加杠杆，因为其负债预期太过稳定。

地产凛冬将至

深圳、南京、合肥等城市房价从窜天猴到落汤鸡！

经过猴年持续一年的火爆之后，全国热点城市楼市在鸡年开年迎来了一片清冷。公开信息显示，春节假期期间（1月27日至2月2日），上海、深圳、南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，大多下跌至个位数，为近三年同期的最低值。

2月2日消息，深圳1月只成交1652套房，环比下降23.6%，房价则继续回落，成交均价54931元/㎡，环比下降0.03%。

即使不考虑春节因素，截至去年12月底，深圳全市新建商品房住宅均价也已比去年9月份下降12.57%。一线楼市永远涨的神话已被现实无情击溃。

银行利率的提升最终会传导至房贷利率，这也是对房市的精准打击。

截止16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。